După câțiva ani de amânări, autoritățile sunt nevoite să modifice fundamental modul în care calculează impozitul pe proprietate, aceasta fiind o necesitate atât din perspectiva respectării angajamentelor asumate în Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR), cât și din cea a asigurării unei impozitări echitabile și eficiente a proprietăților.
Este destul de probabil ca, începând cu 1 ianuarie 2026, sistemul actual, bazat pe calcule administrative și valori impozabile separate pentru clădiri și terenuri, să fie înlocuit cu un sistem de impozitare unitar, bazat pe valoarea de piață a imobilelor.
Mai sunt doar câteva luni din acest an și rămân încă întrebări fără răspuns legate de funcționarea acestui nou sistem. Mai mult, fiindcă se tot amintește că „de ce”-ul schimbării este de a asigura echitatea impozitării proprietăților, poate că ar trebui să avem o imagine mai clară asupra a ceea ce presupune aceasta. Un sistem echitabil de taxare a proprietății ar trebui să îndeplinească simultan mai multe criterii pentru a fi perceput ca just, predictibil, transparent și proporțional cu beneficiile primite de contribuabili. Analizând bunele practici internaționale și sisteme de taxare de referință din Europa și din alte regiuni, un astfel de sistem de taxare ar putea avea șapte piloni fundamentali:
- Baza de impozitare= valoarea actuală de piață
Aceasta este o recomandare generală a instituțiilor financiare internaționale și o asumare în PNRR, dar pare că, la noi în țară,numărul avantajelorestedepășit de cel al provocărilor și constrângerilor.
Avantaje:
- Impozitul ar fi calculat pe baza valorii reale de piață a proprietății, determinată din date actuale și relevante, nu pe baza valorilor istorice sau administrative care, de multe ori, nu mai au legătură cu realitatea pieței și generează inechități.
- Proprietarii de locuințe cu caracteristici similare ar contribui în mod egal la bugetul local, indiferent de momentul achiziției imobilului sau de prețul plătit atunci, ceea ce ar elimina discrepanțele fiscale între vechii și noii proprietari.
- Nivelul impozitului s-ar ajusta natural odată cu evoluția pieței imobiliare, fără a fi nevoie de modificări frecvente ale cotelor de impozitare: în perioadele de creștere a valorilor, veniturile autorităților locale ar spori în mod firesc, iar în perioadele de scădere, contribuabilii ar beneficia de o reducere proporțională a sarcinii fiscale.
- Ajustarea impozitelor la dinamica pieței poate aduce creșteri bruște pentru contribuabili sau scăderi ale veniturilor locale, ceea ce face necesare mecanisme de echilibrare, cum ar fi plafoanele sau creșterea graduală.
- Proprietarii din zone cu valori în creștere (orașe mari, zone turistice), în special pensionarii sau cei cu venituri fixe, pot întâmpina dificultăți în a susține impozitele majorate pe locuințele moștenite sau deținute de mult timp.
- Stabilirea valorii de piață este complicată în localitățile fără tranzacții recente; pot fi realizate evaluări individuale, însă necesită mai mult timp, iar modelele statistice funcționează doar acolo unde există suficiente date, cum este cazul apartamentelor din orașele mari. Proprietățile comerciale sau industriale sunt greu de inclus în astfel de modele din cauza diversității și a numărului redus de tranzacții.
- Evaluările automate necesită baze de date precise, însă prețurile raportate pot fi denaturate de clauze speciale sau declararea unor prețuri minime. O soluție ar fi să se acorde prioritate tranzacțiilor cu credit ipotecar, unde valoarea esteestimată de un evaluator.
- Integrarea eficienței energetice în evaluare rămâne o provocare, mai ales la locuințe, unde certificatele sunt adesea formale și lipsite de relevanță reală.
Apare și întrebarea firească: cine poate determina totuși valoarea de piață a tuturor proprietăților din România? Este destul de evident că, în lipsa unei baze de date consistente, cu informații corecte și actuale despre prețurile de tranzacție și caracteristicile proprietăților, nu ne putem gândi la un model automat de evaluare nici măcar pentru apartamente. Cel puțin nu în curând. Este la fel de evident că sunt multe categorii de proprietăți, mai ales cele nerezidențiale, care nu pot fi evaluate „la grămadă”, prin metode statistice, din cauza specificului lor sau a lipsei unui număr suficient de tranzacții comparabile. Aceste proprietăți vor trebui, așa cum s-a întâmplat și până acum, să fie evaluate individual de către evaluatori autorizați, profesioniști care asigură rigoarea, obiectivitatea și adaptarea fiecărei analize la particularitățile fiecărui activ. Experiența și competența acestora reprezintă o garanție pentru stabilirea unor valori corecte și susținute tehnic, esențiale într-un sistem de impozitare modern și echitabil.
Cel mai bun exemplu de bună practică din Europa este WOZ-waarde – Sistemul olandez de evaluare și impozitare a proprietăților, prin care autoritățile locale stabilesc anual o valoare fiscală de pentru fiecare imobil și stă la baza mai multor tipuri de impozite. Acest sistem este bazat pe modele automate de evaluare (AVM) alimentate de informații de piață din baza națională de date imobiliare, care conține prețuri reale de tranzacționare din fiecare localitate / cartier / zonă, precum și caracteristicile proprietăților: suprafață, tip construcție, vechime, amplasare etc. De asemenea, Danemarca are un sistem bazat pe valoarea de piață începând cu 2024.Dar ei au baze de date cu tranzacții de zeci de ani și folosesc de ceva vreme modelele automate de evaluare, fiind calibrate și actualizate frecvent. Tranziția la un astfel de sistem ar fi benefică pentru România, dar nu va fi deloc ușor de adoptat și va avea nevoie de timp, pe care nu îl mai avem pentru că această schimbare de paradigmă fiscală a tot fost amânată.
- Rate de impozitare moderate și uniforme
Cotele de impozitare ar trebui să fie stabilite clar și să fie moderate, astfel încât să nu genereze presiuni fiscale excesive asupra contribuabililor, dar să asigure un flux sustenabil de venituri pentru bugetele locale. Totodată, diferențierea cotelor trebuie să fie justificată exclusiv prin natura și destinația proprietății, nu prin forma juridică a proprietarului. De exemplu, este firesc ca o clădire cu destinație comercială sau industrială să fie taxată mai mult decât o locuință de familie, deoarece contribuie diferit la infrastructura și serviciile comunității. În schimb, nu există un fundament echitabil pentru ca două clădiri identice – una deținută de o persoană fizică și cealaltă de o persoană juridică – să fie taxate diferit doar din acest motiv.
Uniformizarea tratamentului fiscal ar însemna că nu mai contează cine este proprietarul (persoană fizică, firmă, organizație), ci doar valoarea de piață a proprietății, destinația acesteia (rezidențială, comercială, mixtă) și cota de impozit aferentă tipului de utilizare.
O astfel de abordare ar corecta distorsiunile actuale, unde persoane fizice care dețin imobile în scopuri economice (ex: apartamente închiriate pe termen lung sau prin platforme de tip Airbnb, spații comerciale la parterul blocurilor) pot beneficia de cote reduse, deși aceste proprietăți generează venituri și au un impact asupra comunității comparabil cu cel al unor active deținute de firme.
- Digitalizare și transparență
Pentru ca noul sistem de impozitare să fie corect și eficient, platforma e‑Proprietatea trebuie să fie accesibilă și transparentă. Fiecare proprietar ar trebui să poată verifica valoarea impozabilă a locuinței, proprietățile similare folosite ca referință, modul de calcul și eventualele ajustări (ex: eficiență energetică).
Un astfel de sistem ar reduce suspiciunile, ar crește încrederea și ar permite contestarea ușoară a eventualelor erori.
Transparența trebuie să fie completă și incluzivă. Pentru persoanele care nu au acces la tehnologie sau nu au aptitudini digitale, statul ar trebui să trimită anual o scrisoare clară, care să explice cum s-a calculat impozitul și cum se poate face o contestație.
Digitalizarea completă a sistemului ar aduce nu doar o mai mare încredere în modul de stabilire a impozitului, ci și o reducere semnificativă a birocrației, a timpilor de soluționare a contestațiilor și a costurilor administrative.
- Mecanisme clare de contestație
Contribuabilii trebuie să poată contesta rapid și gratuit valoarea impozabilă, printr-o procedură simplă, accesibilă direct din platforma e‑Proprietatea. Contestația ar trebui soluționatăîntr-un termen scurt și previzibil (ex: 30 de zile). Legea ar trebui să prevadă măsuri corective pentru evaluările greșite repetate și să sancționeze eventualele abuzuri sau neglijențe ale administrației. Astfel, sistemul ar câștiga încrederea cetățenilor și ar funcționa mai corect și eficient.
- Protecție pentru categoriile vulnerabile
Pentru a preveni ca persoanele cu venituri modeste să fie împovărate de creșteri bruște ale impozitului, sistemul ar trebui să includă mecanisme de protecție: excepții parțiale, plafoane anuale de creștere a valorii impozabile (ex: maxim 2% pe an) și scutiri dedicate pensionarilor, veteranilor sau persoanelor cu dizabilități. Astfel, impozitarea ar deveni mai echitabilă și sustenabilă social.
- Corelarea taxelor pe proprietate cu serviciile publice locale
Pentru ca impozitul pe proprietate să fie perceput ca echitabil, este esențial ca oamenii să vadă concret cum sunt folosite sumele plătite – pentru școli, drumuri, transport public, iluminat, siguranță sau alte servicii comunitare. Autoritățile locale ar trebui să raporteze periodic utilizarea fondurilor și îmbunătățirile realizate, astfel încât contribuabilii să simtă că ceea ce plătesc se reflectă în calitatea vieții. O astfel de transparență poate crește gradul de conformare voluntară și încrederea în administrație, transformând impozitul dintr-o povară într-o contribuție conștientă la binele comunității.
- Predictibilitate și stabilitate
Un sistem de impozitare echitabil trebuie să ofere contribuabililor predictibilitate și stabilitate. Modificările cotelor sau ale metodelor de calcul ar trebui introduse gradual, cu perioade de tranziție bine definite și o comunicare publică clară, astfel încât oamenii și companiile să își poată planifica bugetele fără teama unor șocuri fiscale neașteptate. Evitarea fluctuațiilor bruște în nivelul impozitelor contribuie la consolidarea încrederii în sistem și la stabilitatea economică locală.
Reforma impozitării nu poate sta doar pe hârtie. Fără o platformă funcțională și un sistem clar, totul riscă să devină încă un exercițiu ratat. e‑Proprietatea ar putea fi acel moment de cotitură – dacă o tratăm nu ca pe un nou impozit, ci ca pe o șansă de a pune ordine și încredere într-un sistem blocat prea mult timp între promisiuni și amânări.
