În marile orașe din România, prețurile locuințelor au crescut cu procente cuprinse între 60% – 90% în ultimii șase ani, ceea ce face ca apartamentele cu adevărat accesibile să fie tot mai greu de găsit în zonele centrale și semicentrale. În Iași creșterea a fost de 80%, în Timișoara de 90%, iar Clujul conduce topul creșterilor cu un salt de 100% în aceeași perioadă. În același timp, în București numărul autorizațiilor de construire a scăzut cu 45% în ultimii trei ani, limitând oferta de locuințe noi. Potrivit consultanților Colliers, această combinație – prețuri în creștere și proiecte tot mai puține – amplifică diferența dintre locuințele noi, bine poziționate, și restul pieței, într-un context în care dobânzile ridicate și scăderea puterii de cumpărare cântăresc tot mai mult în decizia de achiziție.
„Piața rezidențială din București pare accesibilă dacă ne uităm la medie, însă această medie ascunde o realitate mult mai polarizată. În zonele centrale și semicentrale nu mai putem vorbi despre «affordable housing» în sensul clasic. Diferența dintre ceea ce își doresc oamenii și ceea ce își pot permite financiar nu a fost niciodată mai mare”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România.
Consultanții Colliers avertizează că ritmul tot mai lent al aprobărilor de proiecte limitează capacitatea dezvoltatorilor de a răspunde viitoarelor valuri de cerere, în special pe segmentul de locuințe noi, unde costurile de construcție continuă să fie ridicate. În București, numărul autorizațiilor de construire a scăzut cu 45% în ultimii trei ani față de perioada anterioară, pe fondul blocajelor administrative și al încetinirii dezvoltării urbane. Dacă în ciclurile trecute astfel de ajustări erau temporare, evoluția actuală indică o presiune structurală tot mai puternică asupra ofertei.
„În București avem cu 45% mai puține autorizații de construire decât în anii trecuți. Nu vorbim doar despre un blocaj temporar, ci despre premisa unei noi creșteri accelerate a prețurilor odată ce dobânzile vor începe să scadă, salariile reale vor reveni pe plus, iar cererea va avansa mult mai repede decât poate răspunde oferta”, subliniază Gabriel Blăniță.
În ceea ce privește activitatea de tranzacționare, cererea rămâne solidă în ciuda accesului mai dificil la creditare. La nivel național, volumul tranzacțiilor este cu doar 10% sub nivelul de anul trecut, iar Clujul – una dintre cele mai dinamice piețe din țară – înregistrează chiar o creștere de 6%. Costurile ridicate ale finanțării și creșterea continuă a prețurilor îi determină pe mulți potențiali cumpărători să amâne achiziția și să se orienteze temporar către chirie, un segment aflat în expansiune, mai ales în orașele universitare, unde mobilitatea și cererea sezonieră sunt ridicate. Această migrare a cererii, în linie cu tendințele observate în alte piețe europene, intensifică competiția pe segmentul de închiriere, unde dinamica prețurilor ar putea deveni mai vizibilă în lunile următoare.
Dacă dobânzile vor începe să scadă, iar salariile reale vor reveni pe creștere, piața ar putea intra în 2026–2027 într-o nouă fază de avans rapid, alimentată de cererea acumulată în ultimii ani și de oferta tot mai limitată. Spre deosebire de ciclurile trecute, evoluția de acum se desfășoară într-un context public complicat, marcat de blocaje administrative, incertitudini fiscale și întârzieri în actualizarea instrumentelor de planificare urbană – factori care pot amplifica presiunea pe prețuri și pot întârzia reacția ofertei.
Chiar dacă trece printr-o perioadă de ajustare condusă de impactul măsurilor fiscale pentru reducerea deficitului bugetar, consultanții Colliers subliniază că piața nu prezintă, în acest moment, semnele unei crize similare celei din 2009-2010. Evoluțiile actuale par mai degrabă o etapă firească de reașezare într-o piață unde cererea rămâne puternică, susținută de supraaglomerarea marilor orașe, deficitul de locuințe și fundamentele demografice stabile.
