Citesc în PNRR
două enunțuri:

Primul, pe care
îl salut (parțial, în ceea ce privește impozitul pe clădiri): „Revizuirea
impozitului pe proprietate, în special în ceea ce privește diferitele regimuri
de impozitare a clădirilor, în funcție de statutul proprietarului (persoana
juridică sau persoana fizică), vizează abordarea potențialului arbitraj între
cele două sisteme de impozitare (…) precum și stabilirea automată a
valorii impozabile a proprietăților supuse impozitelor locale”
;

Al doilea, pe
care îl dezavuez total, pentru motivele pe care le voi detalia mai jos: „obiectivul
celei de a doua măsuri este întreruperea practicii de folosire a unei baze
impozabile care nu este legată de valoarea de piață”.

Înainte de a
intra în detalii, să observăm că între cele două obiective („stabilirea
automată” și „valoarea de piață”) este o incompatibilitate totală, valoarea de
piață fiind fluctuantă și depinzând de foarte mulți factori, care fac
stabilirea automată a bazei impozabile practic imposibilă.

Ce avem acum
și de ce trebuie reformat sistemul?

Actualul sistem
de impozitare a clădirilor introdus din 2016, prin Noul cod fiscal aprobat în
2015 este o evoluție a celui existent înainte de 2016, atunci când existau
diferențe uriașe de impozit între persoane juridice și persoane fizice (pentru
aceeași clădire impozitul datorat de o persoană juridică putând fi și de
100 de ori – 10.000%!!! – mai mare decât cel datorat de persoana fizică).

Reforma introdusă
în 2015, bazată în mare parte pe propuneri făcute inclusiv de mine de-a lungul
timpului, ar fi trebuit să atingă două obiective (ambele reluate în primul
enunț): eliminarea diferențelor uriașe de impunere între persoane fizice și
persoane juridice, stabilirea unei baze impozabile unitare (funcție de tipul
clădirii, dar și cu ajustări în funcție de localitate/zona în cadrul
localității), plecând de la grila deja existentă pentru clădirile deținute de
persoane fizice, urmând a fi păstrată doar diferențierea în funcție de
destinația clădirii (rezidențial/comercial) prin cotele de impunere (evident,
cote mai mici pentru rezidențial).

Din păcate, a
ieșit altceva, iar acum avem nu două, ci cinci categorii:

i) Clădiri rezidențiale deținute de persoane fizice, pentru care impozitul se determină prin înmulțirea bazei impozabile cu procentul de impozit, care este stabilit prin hotărârea consiliului local, între 0,08% și 0,2%.

Baza impozabilă
se calculează prin înmulțirea suprafeței construite desfășurate cu valoarea
prevăzută în Codul fiscal (între 1.000 lei/mp și 75 lei/mp, în funcție de tipul
clădirii) și coeficienții de ajustare în funcție de rangul localității și zona
în cadrul localității (între 2,6 și 0,9). Mai sunt de asemenea stabiliți câțiva
coeficienți de reducere a impozitului, pentru apartamentele situate în imobile
cu mai mult de 8 apartamente și mai mult de 3 etaje (-10%) sau în funcție de
vechime (-50% pentru clădiri mai vechi de 100 ani, -30% pentru clădiri mai
vechi de 50 ani, -10% pentru clădiri mai vechi de 30 de ani).

ii) Clădiri nerezidențiale deținute de persoane fizice, pentru care impozitul se determină prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 și 1,3% aplicate asupra valorii rezultate în urma raportului de expertiză, sau – în cazul în care nu există raport de expertiză – prin aplicarea unei cote de 2% asupra valorii determinate pentru clădiri rezidențiale.

iii) Clădiri cu destinație mixtă, pentru care impozitul se calculează pro-rata în funcție de destinație, conform formulelor de mai sus, iar în cazul în care nu se poate determina conform acestui algoritm, impozitul este de 0,3% din valoarea impozabilă calculată pentru rezidențial.

iv) Clădiri cu destinație rezidențială deținute de persoane juridice – impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% și 0,2% asupra valorii impozabile, conform raport de evaluare care trebuie refăcut nu mai târziu de 5 ani. În cazul în care valoarea nu este actualizată, se aplică un impozit de 5%.

v) Clădiri cu destinație nerezidențială deținute de persoane juridice – impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% și 1,3% asupra valorii impozabile, conform raportului de evaluare care trebuie refăcut nu mai târziu de 5 ani. În cazul în care valoarea nu este actualizată, se aplică un impozit de 5%.

De precizat că
valoarea impozabilă este valoarea de achiziție, costul de construcție sau
valoarea rezultată în urma evaluării.

În plus,
autoritățile locale pot stabili – prin hotărârea consiliului local – cote mai
mari de impozit, fară însă a putea depăși cotele maxime stabilite cu mai mult
de 50%. De menționat și că ANEVAR a stabilit un standard special de evaluare
(GEF 500), standard care practic a aliniat valorile impozabile rezultate în
urma evaluărilor cu cele din grila pentru persoane fizice/rezidențial.

După cum vedem,
pentru aceeași clădire impozitul poate varia extrem de mult, mai ales că – din
motive evident electorale (companiile nu votează) – consiliile locale au
stabilit cote de impunere mai aproape de minim pentru persoane fizice și de
maxim (majorate) pentru persoane juridice.

Doar cu titlu de
exemplu, pentru un apartament de 75 mp într-un bloc din centrul Bucureștiului
cu destinație rezidențială, impozitul poate fi:

  • pentru persoana fizică: 1.000×2,6x75x90%x0,08% = 140,4 lei (impozit anual!)
  • pentru persoana juridică: 1.000x75x0,3% = 585 lei (+416%).
  • Pentru același spațiu folosit ca sediu de firmă, impozitul va fi:
  • pentru persoana fizică: 1.000×2,6x75x0,2% = 390 lei. Dacă omite să facă reevaluarea: 3.900 lei.
  • pentru persoana juridică: 1.000×2,6x7x1,85% = 3.607,5 lei (+925%). Dacă omite să facă reevaluarea: 9.750 lei.

Vedem deci că
diferențele sunt semnificative, deci primul enunț este cât se poate de corect,
sistemul trebuie reformat pentru a elimina aceste diferențe semnificative.

În plus, acest
sistem cu reevaluări periodice (introdus într-o vreme când România avea
hiperinflație și păstrat ulterior) a condus și la foarte multe litigii între
contribuabili și DITL, practica acestora din urmă fiind să nu facă deloc
prevenție, ci doar să aștepte greșeala contribuabilului pentru a emite decizii
de impunere cu cota majorată.

De ce valoarea
de piață nu trebuie să fie un criteriu pentru stabilirea impozitului pe
clădiri?

Sunt multe motive
pentru care consider că stabilirea impozitului pe clădiri în funcție de
valoarea de piață este o imensă greșeală. Am scris despre asta încă din 2007
(„Despre competitivitate (3)”, „Business Standard”, 27.11.2007), am dedicat o
secțiune în cartea publicată în 2012 (secțiunea 13.1.3 din: „Despre fiscalitate
și competitivitate”, Editura Universul Juridic). Voi relua în cele ce urmează
argumentele aduse de-a lungul timpului în speranța că această bazaconie nu va
fi implementată.

1.Valoarea de piață fluctuează foarte mult în funcție de condițiile de piață

Dobânzile și
disponibilitatea creditului pentru cumpărători/investitori sunt extrem de importante,
dobânzile mici (precum cele de azi) ducând imediat la creșterea cererii și deci
și a prețurilor, atât pentru apartamente cât și pentru proprietăți comerciale,
a căror valoare de piață depinde de veniturile din chirii generate de clădire
și de yield, yield acre este direct legat de dobânzi. Deja asistăm la discuții
cu privire la o „bulă imobiliară” creată de dobânzile minime istorice și de
lichiditatea uriașă din piață, lichiditate alimentată și de programele
guvernamentale de sprijin în pandemie, măsuri care – pe lângă programe de genul
Noua Casă – au dus la creșterea cererii (în special pe segmentul rezidențial)
și a prețurilor.

Nu este deloc
normal ca proprietarul locuinței în care își duce viața să fie afectat de
bulele pieții, bule la care el nu participă. Trebuie să ținem cont și că
România este țara cu cele mai multe locuințe în proprietate din UE…

Varianta integrală a articolului este disponibilă doar pe bază de abonament

DISTRIBUIȚI