Deschiderea procedurii insolvenței împotriva unui debitor are drept scop acoperirea pasivului acestuia, creditorii având la dispoziție posibilitatea formulării unei cereri de admitere a creanței lor la masa credală, creanțele împotriva debitorului fiind înscrise la masa credală cu un rang de preferință potrivit art. 159 și 161 din Legea nr. 85/2014, iar acoperirea acestora fiind realizată în ordinea prevăzută de același act normativ.
Constituirea unei garanții asupra unuia sau mai multor bunuri aflate în patrimoniul debitorului, de către deținătorul dreptului de creanță, nu este de natură a încălca dreptul de proprietate al debitorului asupra acestora, ci de a „securiza” executarea obligației corelative acestui drept.

În cazul antreprenorilor, aceștia se pot înscrie la masa credală a unui debitor cu o creanță garantată, în conformitate cu prevederile art. 2386 Cod civil, care prevăd posibilitatea antreprenorilor care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, de a înscrie în cartea funciară un drept de ipotecă legală pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat.
Aceste prevederi sunt „dublate” de art. 1869 Cod civil, potrivit căruia antreprenorul beneficiază de o ipotecă legală asupra lucrării, constituită și conservată în condițiile legii. De asemenea, potrivit art. 2382 Cod civil, ipoteca se întinde și asupra ameliorațiunilor aduse imobilului fără nicio altă formalitate.

Reglementarea posibilității antreprenorului de a obține garanția recuperării sumelor avansate nu este una nouă, având în vedere prevederile art. 1737 din vechiul Cod civil, care prevedeau privilegiul imobiliar al lucrătorului și antreprenorului pentru garantarea creanțelor asupra clientului. În noua reglementare au fost înlăturate privilegiile imobiliare speciale prevăzute de Codul civil din 1864, fiind păstrate numai privilegiile speciale mobiliare. Astfel, privilegiile imobiliare constituite sub vechiul Cod civil, precum și privilegiile speciale prevăzute în legi speciale, devin ipoteci legale și vor fi supuse regimului prevăzut de noul Cod civil pentru ipoteci legale. În ceea ce privește ipotecile legale, acestea nu mai sunt privilegiate, deoarece rangul lor este unul ordinar, dat de data intabulării în cartea funciară, iar nu de data nașterii creanței.

Astfel, creditorul antreprenor poate, prin înscrierea dreptului de ipotecă asupra construcției în cartea funciară, să se înscrie la masa credală a debitorului său, proprietarul construcției, cu o creanță garantată în sensul art. 5, pct. 15 din Legea nr. 85/2014, în vederea recuperării cheltuielilor ocazionate de construcția de clădiri (birouri, locuințe, depozite, magazii, hale de producție, ateliere, padocuri, grajduri, silozuri etc.), instalații (apă, gaze naturale, electrice, de ventilație și climatizare, de încălzire centrală, sanitare etc.), căi de comunicații (șosele, căi ferate uzinale, alei, trotuare ș.a.), împrejmuiri (garduri din zid, prefabricate, plasă de sârmă, sârmă ghimpată ș.a.), dotări sau reparații generale/curente.

Asigurarea recuperării creanței garantate cu o ipotecă legală imobiliară decurge și din prevederile art. 103, alin. (1) din Legea 85/2014, care stipulează înscrierea creanțelor beneficiare ale unei cauze de preferință în tabelul definitiv până la valoarea de piață a garanției stabilită prin evaluare, dispusă de administratorul judiciar sau de lichidatorul judiciar, efectuată de un evaluator desemnat potrivit prevederilor art. 61 din același act normativ.

Tot art. 103 prevede faptul că, în cazul în care valorificarea activelor asupra cărora poartă cauza de preferință se va face la un preț mai mare decât suma înscrisă în tabelul definitiv sau în tabelul definitiv consolidat, diferența favorabilă va reveni tot creditorului garantat, chiar dacă o parte din creanța sa fusese înscrisă drept creanță chirografară, până la acoperirea creanței principale și a accesoriilor ce se vor calcula conform actelor din care rezulta creanța, până la data valorificării bunului.
Distincția între creanța garantată cu o ipotecă legală, rezultată din înscrierea contractului încheiat între antreprenor și proprietarul construcției în cartea funciară a imobilului construit sau asupra căruia au fost executate lucrări de amenajare sau îmbunătățire și o creanță chirografară născută în temeiul aceluiași contract, în cazul în care acesta nu constituie baza unei ipoteci legale, este deosebit de importantă relativ la drepturile recunoscute de lege creditorilor garantați.

În procedura insolvenței, creditorii garantați, spre deosebire de celelalte categorii de creditori, au, printre altele, dreptul de a solicita judecătorului sindic ridicarea suspendării prevăzute de art. 75 din Legea 85/2014 și valorificarea bunului asupra căruia poartă garanția, au dreptul de a încasa dobânzi și accesorii pentru creanța sa înscrisă în programul de plată, au dreptul de a vota un plan de reorganizare cu un vot în categoria creanțelor garantate, au dreptul, în reorganizare, de a primi distribuiri cu prioritate față de toți ceilalți creditori și, de departe cel mai important, au dreptul, în procedura falimentului, de a li se distribui lichidități cu prioritate.
Astfel, în cazul vânzării bunului grevat de o cauză de preferință – în acest caz, ipotecă legală – în conformitate cu art. 159 (1), pct. 2, creditorii garantați își vor îndestula creanța după acoperirea cheltuielilor efectuate cu vânzarea bunului, spre deosebire de creditorii chirografari, ale căror creanțe se vor plăti în baza dispozițiilor art. 161, poziția 9 în ordinea de preferință, o ipoteză indiscutabil dezavantajoasă din punctul de vedere al momentului și posibilităților reale de satisfacere a creanței cu care s-au înscris la masa credală.

Pentru a se putea înscrie cu o creanță garantată în procedura insolvenței debitorului, ipoteca legală asupra creanței, prevăzută la art. 2386, pct. 6 Cod civil, trebuie înscrisă de către creditori în registrele de publicitate, fiind nu numai o condiție de opozabilitate, ci având și efect constitutiv în ceea ce privește nașterea valabilă a dreptului de ipotecă. Înscrierea în cartea funciară a unui contract de antrepriză se face potrivit Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.

Potrivit art. 37 (6) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare, ipotecile legale pentru garantarea unei creanțe se înscriu, ca regulă, din oficiu, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată, însă se poate efectua și la cererea antreprenorului care urmărește garantarea recuperării sumelor avansate de către el în executarea contractului. În conformitate cu dispozițiile art. 28, în cazul în care înscrierea se face la solicitarea antreprenorului, cererea de înscriere în cartea funciară va fi depusă la biroul teritorial de carte funciară în circumscripția căruia este situat imobilul și va fi însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere.
În cazul în care antreprenorul dorește înscrierea în cartea funciară a unei ipoteci legale asupra unei construcții viitoare, antreprenorul are la dispoziție înscrierea provizorie în cartea funciară, în conformitate cu art. 898 Cod civil, care prevede posibilitatea înscrierii unui drept real care privește ori grevează o construcție viitoare, aceasta fiind opozabilă terților cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiție și în măsura justificării ei, nejustificarea unei înscrieri provizorii atrăgând, la cererea celui interesat, radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea acesteia. Totodată, potrivit art. 899, alin. (2) Cod civil, justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimțământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică.
Având în vedere cele expuse, antreprenorul poate beneficia de o ipotecă legală în temeiul contractului de antrepriză, în vederea recuperării creanței sale de la client. Transformarea creanței simple, chirografare, născute în temeiul contractul de antrepriză, în creanță garantată, ca urmare a dobândirii dreptului de ipotecă legală în temeiul înscrierii în registrele de publicitate dar în baza aceluiași contract de antrepriză, prezintă o importanță ridicată în cazul deschiderii procedurii insolvenței împotriva beneficiarului lucrării, creanța antreprenorului fiind în acest din urmă caz acoperită cu prioritate în momentul distribuirii fondurilor obținute în procedura insolvenței, singurul aspect care interesează creditorii înscriși la masa credală.

Articol de Avocat Nicoleta Toma, SCA DELEANU VASILE – AVOCAȚI şi
consilier juridic Elena Hurez, ROVIGO S.P.R.L.

DISTRIBUIȚI