În 2020, volumul total investit în active imobiliare în România a ajuns la 914 milioane EUR, o creștere de 28% față de 2019, fapt ce demonstrează reziliența pieței de investiții din România în perioada pandemiei Covid-19, conform raportului Romania Investment Marketbeat, lansat de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Cel mai activ segment a fost de departe cel de birouri, cu valori ale tranzacțiilor estimate la aproximativ 784 milioane EUR, reprezentând 86% din volumul total al investițiilor. Segmentul industrial si logistic a atras 9% din capital, în timp ce restul de 5% a fost împărțit între sectoarele de retail și cel hotelier. În total, au fost tranzacționate un număr de 24 de proprietăți generatoare de venituri în 2020, cu o medie de 38 milioane EUR per proprietate, aceasta fiind una dintre cele mai ridicate astfel de valori în piața imobiliară locală din ultimul deceniu.

Cele mai mari șase tranzacții au fost reprezentate de proiecte de birouri, inclusiv vânzarea portofoliului local de birouri al NEPI Rockcastle către AFI Europe. Tranzacția a implicat patru clădiri din București și Timișoara cu o suprafaţă totală de 118.000 mp închiriabili, ce au fost vândute pentru 307 milioane de euro, cea mai mare tranzaţie de birouri semnată vreodată în România.

Mai mult, pragul de 100 de milioane EUR a fost depășit şi de o serie de alte tranzacții de birouri, cea mai relevantă pentru piață fiind achiziția Floreasca Park, un proiect de birouri cu un GLA de 38.000 mp, de o asociere între Zeus Capital Management și Resolution Property (Fosun), marcând intrarea investitorilor chinezi pe piața de birouri din România.

Creșterea volumului investițional din Romania este chiar mai impresionantă în contextul CEE / SEE, deoarece piața românească a fost singura care a înregistrat o evoluţie pozitivă în 2020 față de 2019. Proprietăți imobiliare cu o valoare totală de 9,9 EUR miliarde au fost tranzacționate în regiune în 2020, o scădere de aproape 29% față de volumul din 2019. De exemplu, Polonia, care deţine cea mai mare pondere în volumul total (57%), a înregistrat o scădere de 27%, Ungaria de 35%, iar Cehia a resimţit cea mai dramatică scădere de 60%, piața investiţională din România evoluând astfel mult peste așteptări într-un an foarte complicat.

Tim Wilkinson (foto), Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox: „România a arătat în 2020 semne clare că a atins un nou nivel de lichiditate în piaţa imobiliară, volumul total al investițiilor fiind încă o dată aproape de 1 miliard de euro, într-un an marcat de provocările pandemiei. Acest trend constant a avut loc, în mod remarcabil, într-un context regional diferit al piețelor mai dezvoltate din Europa Centrală și de Est, unde am văzut reduceri semnificative ale volumelor investiționale din 2020, comparativ cu 2019. Deși România rămâne o piață mult mai mică decât Polonia, a reuşit să reducă diferența faţă de volumele totale din Ungaria și Cehia.

În 2021, ne putem aștepta să vedem în continuare o cerere consolidată din partea investitorilor din sectorul industrial și logistic, pe termen mediu existând previziunea că această clasă de active imobiliare va deveni unul dintre primele două cele mai active sectoare, împreună cu cel de birouri. Anticipăm atât o perioadă pozitivă în următoarele 12 luni pentru piața imobiliară în ansamblu, cât și anumite volume care, fără îndoială, vor atrage un interes crescut din partea unor noi investitori, având în vedere mai ales faptul că randamentele rămân semnificativ mai atractive decât cele ale piețelor mai dezvoltate din CEE.”

TRANZACŢII MAJORE ÎN 2020

VOLUMELE INVESTIŢIONALE ÎN CEE & SEE (MIL. €)

Cushman & Wakefield Echinox este o companie de consultanţă imobiliară de top pe piaţa locală şi afiliatul exclusiv al Cushman & Wakefield în România, deținut și operat independent, cu o echipă de peste 60 de profesioniști și colaboratori ce oferă o gamă completă de servicii investitorilor, dezvoltatorilor, proprietarilor și chiriașilor. Pentru mai multe informații, vizitați site-ul companiei www.cwechinox.com

Cushman & Wakefield, unul dintre liderii globali în domeniul serviciilor imobiliare comerciale, cu 53.000 de angajați în peste 60 de țări, ajută chiriașii, proprietarii și investitorii în optimizarea valorii activelor. Cu venituri de 8,8 miliarde de euro, serviciile principale ale companiei sunt: consultanță în gestionarea activelor şi investițiilor, piețe de capital, închirieri, administrarea proprietăților, reprezentarea chiriașilor, servicii de proiect și evaluare. Pentru mai multe informații, vizitați site-ul companiei www.cushmanwakefield.com

Autor: Georgiana Iancu, Partener, Lider al departamentului de Taxe Indirecte, EY România (foto)

Primele 11 luni ale anului trecut arată încasări nete din TVA de 53,44 mld lei și o scădere cu 9,5% față de aceeași perioadă a lui 2019. Motivele care au contribuit la acest declin, potrivit execuției bugetare, sunt: creșterea rambursărilor de TVA cu 10,8%, facilitățile privind extinderea termenelor de plată a obligațiilor fiscale, dar și evoluțiile nefavorabile din anumite sectoare pe fondul pandemiei (industrie, servicii pentru populație și comerțul cu autovehicule). În condițiile în care Comisia Europeană estimează un deficit în creștere pentru anii următori, de exemplu de 37,4% în 2020, ar trebui să analizăm ce s-a întâmplat în 2020 din punct de vedere TVA, sursele de venit pentru stat, dar și care sunt tendințele pe care ar trebui să le ia în calcul companiile pentru 2021.

Eforturi și mai susținute în prevenirea fraudei TVA, simplificarea procedurilor de colectare și îmbunătățirea cooperării transfrontaliere sunt cele trei fronturi de acțiune indicate de Comisia Europeană administrațiilor fiscale. De altfel, pachetul de măsuri al UE care vizează îmbunătățirea nivelului de colectare a TVA, precum și un nivel mai mare de echitate în privința colectării taxei acolo unde are loc consumul – în linie cu principiul impozitării cu taxa pe valoarea adăugată – se conturează treptat și în România, printr-o implementare graduală, care a început chiar în ianuarie 2020 și se continuă în 2021.

Transpunerea în legislația națională a pachetului Quick Fixes în perioada ianuarie – februarie a anului trecut a fost un prim pas. Dintre principalele modificări aduse, menționez reformarea condițiilor în care comerțul intracomunitar cu bunuri poate să beneficieze de scutirea de TVA. Practic, cea mai importantă schimbare a vizat prevalența cerințelor de formă (cum ar fi validitatea unui cod de TVA al clientului din alt stat membru, un minim de evidențe documentare privind transportul bunurilor, corectitudinea raportării de TVA) asupra condițiilor de fond (realitatea mișcării intracomunitare a bunurilor).

Așadar, amintindu-ne focusul autorităților fiscale române asupra documentației de transport pentru livrările intracomunitare de bunuri, din primii ani după aderarea României la UE, și ponderea impunerilor cu TVA pe motivul unor deficiențe de formă a scrisorilor CMR, nu putem decât să sfătuim agenții economici să (re)gândească și să revizuiască implementarea unor proceduri și fluxuri de documente suport, care să treacă cu succes Testul Prezumției – un pilon esențial în scutirile de TVA pentru comerțul intracomunitar. 

Menținându-ne în sfera scutirilor de TVA, trebuie punctată și interacțiunea cu formalitățile vamale în cazul mișcărilor de bunuri în și din afara Uniunii Europene, identificarea tranzacțiilor care se califică pentru scutiri de TVA, atât în cazul unor tranzacții în lanț, cât și în cazul unor operațiuni de import-export, dar și cazul particular al serviciilor logistice prestate în contextul unor exporturi de bunuri. În acest din urmă caz, legislația națională a introdus clarificări din jurisprudența UE ce limitează semnificativ aplicabilitatea scutirilor de TVA.

Cu alte cuvinte, scutirile de TVA, deși deseori benefice raportat la impactul asupra fluxurilor de numerar, vin la pachet cu complexități ce țin de îndeplinirea condițiilor legale, la care se adaugă dificultăți operaționale privind documentarea suficientă și corectă a acestor tranzacții. Ne așteptăm ca scutirile de TVA pentru comerțul internațional să rămână un subiect predilect pe agenda inspecțiilor fiscale, astfel că am îndemna mediul de afaceri să se pregătească în consecință.

O altă tendință demarată în 2020, dar de urmărit în 2021, ar fi planul de acțiune la nivelul Organizației pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE) și al Uniunii Europene (UE) privind reformarea sistemului internațional de impozitare, astfel încât acesta să surprindă evoluțiile aduse de globalizare asupra economiei (tehnologie, e-commerce, etc.). În ceea ce privește impozitarea profiturilor, centrul dezbaterii este în ce măsură normele existente de impozitare dezvoltate pentru taxarea unor afaceri tradiționale de tipul „brick-and-mortar” mai sunt adecvate pentru impozitarea noilor modele de afaceri (platformele de e-commerce, de pildă). În ceea ce privește TVA, unde principalul obiectiv este impozitarea la locul consumului efectiv, provocarea vine din asigurarea echitații și neutralității, într-un context în care regulile existente nu mai corespund realității. Cele mai afectate sunt administrațiile fiscale, care apelează deseori la o interpretare a cadrului legislativ ce excede scopului prevederilor existente, dar și agenții economici, care se regăsesc în fața unor impuneri cu TVA la ani distanță după setarea și rularea unui model de business, ce inițial fusese acceptat de autoritățile fiscale.

Și, dacă ne raportăm la practica inspecțiilor fiscale din ultimul an, dar și la evoluțiile legislației și jurisprudenței de TVA, principalele tendințe pentru 2021 ar vorbi despre sediul fix.

Astfel, vedem tot mai multe situații în care autoritățile fiscale locale impun TVA pe motivul că nerezidenții care derulează activități în România dispun de resurse tehnice și umane care le creează un sediu fix din perspectiva TVA, având astfel un nexus cu economia locală, care conduce la impozitarea cu TVA românesc.

Principalele sectoare lovite de impuneri cu TVA pe tematica sediului fix sunt: farmaceutic, automotive, produse industriale și chiar energie, în spețe care variază de la colaborarea cu afiliați locali pentru servicii suport, scheme de procesare la comandă sau chiar comercializare în baza unor licențe de activitate.

Ceea ce ne îndeamnă să credem că, în perspectivă, sediile fixe prezintă un potențial foarte mare de litigii fiscale, mai ales dacă avem în vedere și cele două decizii CJUE mult așteptate pe acest subiect. Și mă refer aici la spețele privind închirierea de bunuri imobile și dependența unui distribuitor de compania sa afiliată care prestează servicii de marketing, publicitate și reglementare, în vederea promovării produselor furnizorului și a creșterii cererii pentru produsele acestuia.

De asemenea, observăm de câțiva ani deja o preocupare la nivelul UE (atât din partea administrațiilor fiscale, cât și a Comitetului de TVA) privind impozitarea cu TVA a diverselor modele de afaceri dezvoltate odată cu economia colaborativă și estimăm că aceasta zonă va genera o atenție sporita și în plan local.

O altă tendință importantă pentru 2021 va fi dată de transpunerea Directivei Europene privind pachetul e-commerce, ce are ca termen limită data de 1 iulie 2021. Amintesc doar două din modificările substanțiale aduse de acest pachet, ce ar trebuie să contribuie și el la diminuarea decalajului de TVA în anii care urmează. Prima se referă la eliminarea plafonului de 10 euro până la care clienții puteau importa bunuri/colete comandate online din afara UE, fără sa plătească TVA, în UE/România. Măsura prezenta un avantaj concurențial față de furnizorii din UE și era deseori exploatată pentru fraudarea TVA și declararea unor valori sub acest prag pentru coletele de import. Pierderile estimate la nivelul UE din astfel de procedee au fost de sute de milioane de euro.

O a doua modificare vizează platformele privind comerțul electronic, care vor deveni responsabile pentru plata TVA atunci când facilitează vânzări de bunuri din partea unor furnizori non-UE (până la 150 euro). Acestea vor avea obligații suplimentare privind păstrarea de informații referitoare la furnizorii de bunuri și natura bunurilor/serviciilor livrate, acționând așadar ca un ajutor pentru administrația fiscală în colectarea TVA.

O nouă tendință de urmărit vine în contextul digitalizării și se referă la nevoia de transformare a funcției de taxe. Treptat, raportarea fiscală în timp real sau la cerere prinde contur și în administrația fiscală din România, cu impact direct asupra mediului de afaceri. Amintesc acum demersurile de conectare a caselor de marcat electronice la infrastructura ANAF (având ca nou termen limită data de 31 Martie 2021), dezvoltarea de către ANAF a sistemului informatic SAF – T în cursul lui 2021, dar și inițiativele anunțate privind facturarea electronică obligatorie.

Deși toate aceste măsuri vin în vederea îmbunătățirii nivelului de colectare a TVA și a reducerii fraudei, pentru mediul de afaceri, pe termen scurt, vor însemna timp și resurse suplimentare –  bugete, investiții în tehnologie și infrastructură, plus alt timp și resurse umane dedicate conformării. Pe termen lung, însă, putem spera că efortul va însemna creșterea veniturilor bugetare, iar pentru operatorii de bună credință – mai multă echitate și o concurență reală.

Anul 2021 se preconizează a fi un an al redresării, chiar dacă unele incertitudini vor continua să persiste, cum ar fi cele legate de capacitatea vaccinurilor de a readuce viața la normal sau de potențialele surprize pe plan economic, de exemplu cele legate de politica monetară a marilor bănci centrale, cu posibile ramificații profunde la nivel global, anticipează consultanții Colliers International. Munca de acasă va deveni o practică obișnuită în multe companii, chiar și după ce va trece pandemia de Covid-19, o revenire semnificativă la birouri a angajaților fiind așteptată la mijlocul anului 2021, dacă vaccinarea la scară largă va fi un succes.

România ar trebui să recupereze majoritatea pierderilor economice de anul trecut până la sfârșitul anului 2021, dar revenirea va fi neuniformă, cu diferențe mari la nivel de industrii. Unele sectoare economice, cum ar fi comerțul electronic, construcțiile sau anumite subsectoare IT&C nu au fost deloc afectate în timpul crizei, altele ar trebui să-și revină până la sfârșitul anului 2021, cum ar fi comerțul cu amănuntul în ansamblu și serviciile profesionale în general, iar pentru unele ar putea dura câțiva ani până vor reveni la un nivel decent de activitate (sau poate nu își vor reveni niciodată pe deplin), cum ar fi aviația, industria auto sau turismul, spun consultanții Colliers International.

După un deceniu și jumătate de la aderarea României la Uniunea Europeană, 2021 are șansa de a pune bazele unei perioade de evoluție economică majoră, care ar putea accelera foarte mult dezvoltarea sustenabilă a economiei pe termen mediu, având în vedere noul pachet de ajutor din partea Comisiei Europene în contextul pandemiei. România ar putea atrage capital în valoare de nu mai puțin de 80 miliarde de euro în următorii ani, reprezentând o treime din nivelul actual al PIB-ului, bani care ar trebui să genereze un impact mult mai mare decât în ​​țările vecine, dacă sunt folosiți pentru reforme importante de care țara are nevoie.

Turismul va deveni orientat mai mult local și va fi practicat cu o frecvență mai mare după ce lucrurile vor reveni la normal, anticipează consultanții Colliers International. Vaccinul oferă speranțe în această direcție, dar atingerea unui prag rezonabil de imunitate va fi o provocare în România și în alte țări care se confruntă cu un nivel mai ridicat de scepticism față de vaccinare decât în Europa de Vest.

Munca la distanță va deveni o modalitate permanentă de lucru, dar consultanții Colliers International consideră că firmele vor dori să își aducă angajații înapoi la birou cel puțin 3 zile pe săptămână, pentru a încuraja munca în echipă și cultura organizațională. O revenire mai semnificativă la birou a angajaților este așteptată începând cu mijlocul anului 2021, iar cele mai vizibile rezultate ar trebui să fie în cazul clădirilor situate în zone rezidențiale, care asigură un timp mai redus de navetă.

Chiriașii clădirilor de birouri vor domina anul 2021, în condițiile unei creșteri rapide a pieței secundare de subînchiriere (ce reprezintă peste 2% din stocul actual de birouri conform estimărilor conservatoare din prezent) și a unei rate de neocupare de peste 10%. Consultanții Colliers International vorbesc despre un calendar solid de livrări de spații noi de birouri, cu aproximativ 260.000 de metri pătrați de birouri moderne planificate să fie finalizate în București, și se așteaptă ca piața de birouri să revină la echilibru cândva în prima jumătate a acestui deceniu.

Piața de spații industriale și logistice și-a încheiat cel mai puternic an din istorie în România, iar 2021 nu ar trebui să fie prea diferit, întrucât premisele și tendințele recente care au susținut dezvoltarea depozitelor se păstrează: creșterea comerțului electronic, necesitatea de a răspunde unei extinderi rapide a schemelor moderne de retail la nivel național, nevoia înlocuirii stocului vechi și necompetitiv (inclusiv din punct de vedere al siguranței). Există, de asemenea, un potențial pentru afaceri pe fondul Brexitului și al revizuirii relațiilor dintre UE / SUA și China.

Retailul continuă să fie sub presiune, dar consultanții Colliers International văd motive de optimism. Creșterea vânzărilor online a depășit-o cu mult pe cea a magazinelor tradiționale în 2020 și această tendință se va menține anul acesta. Chiriile și rata de neocupare ar trebui să rămână sub presiune pe parcursul anului 2021, o redresare fiind estimată pentru 2022 sau chiar în 2023. Chiar și în aceste condiții, rentabilitatea superioară oferită de România companiilor de retail și stocul redus de spații de retail moderne raportat la populație ar trebui să protejeze piața de posibile efecte negative persistente și să conducă la un ritm bun de redresare și de recuperare a pierderilor.

Pe piața investițiilor imobiliare este așteptată o contracție, după un an foarte bun pentru acest segment. Investițiile ar putea înregistra o scădere în 2021, de la aproximativ 900 de milioane de euro la aproximativ 500-600 de milioane de euro. Unii investitori ar putea rămâne în așteptare, pe fondul lipsei de claritate cu privire la structura și anvergura veniturilor viitoare (în special în ceea ce privește activele mai bine poziționate în sectoare precum birouri și hoteluri); pe de altă parte, activitatea poate deveni mai dinamică în zona activelor aflate în dificultate sau a celor cu potențial de transformare, care ar putea deveni mai atractive pentru cumpărători.

2021 aduce diverse oportunități pe piața terenurilor, spun consultanții Colliers International. Având în vedere numărul considerabil de tranzacții inițiate în perioada recentă (inclusiv în 2020), piața terenurilor pare pregătită pentru un an bun. Dezvoltatorii de retail, inclusiv operatorii de tip „big box” și dezvoltatorii rezidențiali, vor rămâne motoarele pieței. Cererea de terenuri pentru birouri și hoteluri va rămâne redusă, iar consultanții Colliers International nu se așteaptă la modificări semnificative dinspre aceștia, având în vedere incertitudinile existente în ceea ce privește componenta de leasing.

În ciuda realității economice dificile, piața rezidențială a înregistrat în continuare o cerere puternică și creșteri modeste ale prețurilor (în medie) în 2020. Dar lucrurile arată un pic diferit acum – creșterile salariale din sectorul privat s-au oprit și o reluare a trendului pozitiv nu este estimată pe termen scurt, în timp ce salariile funcționarilor publici sunt înghețate pe fondul consolidării fiscale – în acest context, este de așteptat ca anul 2021 să fie un an de respiro pentru sectorul rezidențial. Pe de altă parte, dinamica de dezvoltare a orașelor și a zonelor periferice rămân atractive pe termen lung, dată fiind problema supraaglomerării urbane din România.