Ioana Roman – partener și Georgeta Gavriloiu – counsel la Filip & Company (foto) răspund printr-o analiză specializată unei întrebări de natură economico-juridică frecvente în această perioadă:
Ce facilități la plata chiriei au fost adoptate?
În contextul crizei provocate de pandemia de Covid-19, care are efecte puternice asupra economiei și care a provocat deja sistarea activității în multe domenii, au fost luate noi măsuri pentru a-i ajuta atât pe locatari cât și pe locatori.
Miercuri, 29 aprilie 2020, Parlamentul a adoptat Legea
privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada aferentă
stării de urgență („Legea”).
Legea a fost trimisă spre promulgare, urmând ca, după promulgare, aceasta să
fie publicată în Monitorul Oficial. Legea va intra în vigoare în 3 zile de la
publicarea în Monitorul Oficial.
Legea prevede că, în termen de 15 zile de la publicarea
în Monitorul Oficial, ministerele de resort au obligația de a elabora norme de
aplicare, însă textul nu menționează care sunt ministerele în cauză, lipsă de
claritate care poate conduce la întârzierea adoptării unor astfel de norme. De
asemenea, deși instituie o facilitate care reprezintă o formă de ajutor de
stat, reglementarea nu conține elemente esențiale în astfel de cazuri, precum
sursa de finanțare, bugetul preconizat, regulile de cumul cu alte forme de
ajutor de stat de care beneficiarii legii au beneficiat anterior etc. Este de
așteptat ca aplicarea acestei Legi să fie îngreunată, ca și în cazul altor
măsuri adoptate în perioada stării de urgență, de lacunele de reglementare,
precum și de necesitatea corelării cu normele în materie de fiscalitate, ajutor
de stat și execuție bugetară.
Prezentam in cele ce urmează facilitățile adoptate prin aceasta noua Lege:
I. Care sunt facilitățile de care vor putea beneficia locatarii?
Legea prevede
posibilitatea locatarilor de a obține amânarea la plata chiriei, fără
dobânzi sau penalități, pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii,
puncte de lucru sau locuință, urmând ca aceasta să fie plătită, într-un cuantum
limitat, de către organul fiscal teritorial către locatori. Ulterior, după
perioada în care plata a fost amânată, locatarii vor plăti eșalonat organului
fiscal, în rate egale chiriile lunare amânate, până la 31 decembrie 2020.
Neplata acestor sume de către locatari către organul fiscal va atrage
executarea silită a acestora în condițiile Legii nr. 207/2015 privind Codul de
procedura fiscală. Menționăm că Legea reglementează exclusiv situația
chiriei. Prin urmare, celelalte sume datorate potrivit contractului, cum ar
fi taxa pe servicii sau taxa aferentă utilităților, vor fi în continuare
datorate.
Ce locatari și
în ce condiții pot beneficia aceștia de amânarea chiriei?
De această amânare
pot beneficia locatarii care sunt operatori economici, practicanți ai
profesiilor liberale și entitățile juridice de drept privat, cu respectarea
următoarelor condiții:
și-au întrerupt
activitatea sau veniturile și încasările au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an
calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență; și
contractul de
închiriere în legătură cu care se solicită suspendarea chiriei are ca obiect un
imobil înregistrat ca sediu sau punct de lucru.
De asemenea, de
aceasta facilitate pot beneficia și persoanele fizice afectate economic
direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență. Legea nu
oferă indicii cu privire la modalitatea de cuantificare a afectării locatarilor
persoane fizice, acestea cel mai probabil urmând a fi prevăzute prin normele de
aplicare care urmează a fi adoptate în 15 zile de la data publicării Legii în
Monitorul Oficial.
Perioada pentru
care se poate aplica facilitatea
Facilitatea
acordată locatarilor se aplică în mod corespunzător pe toata durata stării de
urgență și pentru luna următoare celei în care a încetat starea de urgență.
Ce condiții
trebuie să îndeplinească locatorul pentru a solicita plata?
Pentru a putea
solicita plata de către organul fiscal, locatorul trebuie să
îndeplinească următoarele condiții:
- chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar este mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020;
valoarea maximă a chiriei
lunare din actul adițional este de maximum 10.000 RON (approx. 2.000
Euro) pentru operatorii economici per locație și maximum 2.000 RON (approx. 410
Euro) pentru persoane fizice per locație.
Care este
procedura de amânare?
Pentru a beneficia de amânarea prevăzută de lege, locatarul trebuie să depună o cerere la organul fiscal teritorial competent, însoțită de următoarele documente:
- contractul de locațiune încheiat între locator și locatar;
un act adițional
încheiat între locator și locatar la contractul de locațiune, care trebuie să cuprindă: (i) acordul părților
pentru amânarea plății chiriei, durata perioadei de amânare a plății chiriei,
suma chiriei aferentă acestei perioade de amânare; (ii) datele de identificare
ale locatorului și locatarului; (iii) datele contului bancar al locatorului în
care urmează a se face plata de către organul fiscal teritorial competent; (iv)
data și semnăturile ambelor părți;
orice fel de act
justificativ al locatarului care să dovedească imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre
locator și locatar. Este neclar la acest moment ce acte justificative ar depune
locatarul pentru a dovedi imposibilitatea plății și mai ales corelarea
acestei cerințe cu situația în care activitatea locatarului este doar redusă și
nu suspendată. Ne așteptăm ca normele de aplicare să clarifice aceste aspecte.
Cererea va putea fi depusă și prin poștă electronică la o adresă de e-mail care va fi afișată pe pagina de internet a fiecărui organ fiscal teritorial.
II. Care sunt facilitățile de care pot beneficia locatorii?
În ceea ce-i
privește pe locatori, Legea prevede ca facilitate scutirea de la impozitul pe
venitul obținut din cedarea folosinței bunurilor în anumite condiții. Astfel,
această facilitate se aplică contribuabililor care reduc pe perioada anului
2020 contravaloarea pentru cedarea folosinței bunului imobil cu cel puțin
30% față de luna februarie, pe perioada cât părțile au negociat reducerea
chiriei, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2020. De asemenea, această
chirie diminuată nu va intra în calculul plafonului anual pentru stabilirea
obligației de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate.
În cazul
contribuabililor plătitori de impozit pe profit şi ai celor care datorează
impozitul pe veniturile microîntreprinderilor, veniturile din cedarea
folosinței bunurilor imobile obținute în baza unor contracte de
închiriere/subînchiriere sau uzufruct sunt impozabile doar în proporție de
80% din valoarea lor, cu condiția ca valoarea chiriei să fi fost redusă
cu cel puțin 20% față de luna februarie.