de avocat Alexandra Ianul,
Managing Partner, IANUL LAW OFFICE
Ți se apropie sfârșitul perioadei cu dobândă fixă? Ce trebuie să verifici înainte ca rata să crească
În ultimii ani, foarte multe persoane au ales creditele ipotecare cu dobândă fixă în primii 3 sau 5 ani. Pentru mulți consumatori, această variantă a reprezentat o alegere firească: aceeași rată lunară, predictibilitate și protecție împotriva fluctuațiilor dobânzilor într-o perioadă marcată de incertitudine economică.
Anii au trecut însă mai repede decât ne-am imaginat.
Pentru mii de familii, perioada cu dobândă fixă se apropie acum de sfârșit, iar odată cu aceasta apare o întrebare firească:
Ce se va întâmpla cu rata mea?
Prima reacție este, de cele mai multe ori, îngrijorarea. Mulți consumatori au impresia că banca va stabili atunci o nouă dobândă sau că va putea modifica după bunul plac condițiile contractului.
În realitate, lucrurile stau diferit.
Mecanismul care va determina dobânda după expirarea perioadei fixe nu este stabilit în momentul în care aceasta se încheie. El a fost prevăzut chiar din ziua în care contractul de credit a fost semnat.
În majoritatea contractelor, după expirarea perioadei cu dobândă fixă, creditul trece automat la o dobândă variabilă, calculată potrivit formulei stabilite contractual: indicele de referință aplicabil IRCC la care se adaugă marja fixă a băncii.
Cu alte cuvinte, formula după care va fi calculată noua rată există deja în contract. Ea nu este negociată peste trei sau cinci ani și nici stabilită discreționar de bancă în momentul expirării perioadei fixe.
Acesta este motivul pentru care consumatorii nu ar trebui să aștepte notificarea băncii sau noul grafic de rambursare pentru a afla ce îi așteaptă.
În cele mai multe cazuri, acest lucru poate fi estimat chiar astăzi.
Este suficient să deschideți contractul de credit și să identificați formula dobânzii aplicabile după expirarea perioadei fixe. Apoi, consultând valoarea actuală a indicelui de referință publicată oficial, puteți obține o imagine orientativă asupra viitoarei rate și, mai important, puteți decide din timp dacă este necesar să analizați și alte opțiuni.
Acesta este, poate, cel mai important mesaj al acestui articol.
Nu așteptați ca noua rată să vă surprindă. Pregătiți-vă pentru ea înainte ca aceasta să devină exigibilă.
De ce aceasta schimbare nu este de fapt o surpriza?
Un aspect important pe care orice consumator ar trebui să îl cunoască este că trecerea de la dobânda fixă la dobânda variabilă nu reprezintă o modificare unilaterală a contractului de către bancă.
Această schimbare nu apare peste noapte și nici nu este decisă în momentul în care expiră perioada cu dobândă fixă. Ea face parte din mecanismul contractual acceptat încă din ziua semnării creditului.
Tocmai de aceea, dacă perioada cu dobândă fixă se apropie de final, primul lucru pe care ar trebui să îl faceți este unul extrem de simplu: luați contractul de credit și identificați clauza referitoare la dobânda aplicabilă după expirarea perioadei fixe.
În majoritatea contractelor veți găsi o formulă asemănătoare cu aceasta:
Dobânda = IRCC + marja fixă a băncii.
Marja băncii rămâne, conform legii, aceeași pe întreaga durată a creditului. Elementul care se modifică este indicele de referință, iar valoarea acestuia este publică și poate fi verificată în orice moment.
Cu alte cuvinte, nu trebuie să așteptați notificarea băncii pentru a înțelege ce urmează. Contractul vă oferă deja toate informațiile necesare pentru a estima, cel puțin orientativ, viitoarea dobândă.
Cum puteți estima încă de astăzi viitoarea rată
Mulți consumatori au impresia că noua rată va fi cunoscută abia în ziua în care banca transmite noul grafic de rambursare. În realitate, o estimare poate fi făcută cu câteva luni înainte.
Primul pas este identificarea formulei de calcul prevăzute în contract.
Al doilea pas este verificarea valorii actuale a indicelui de referință. IRCC este un indicator public, actualizat zilnic și ușor de consultat pe site-urile oficiale și pe numeroase platforme financiare.
Dacă, de exemplu, contractul prevede că după expirarea perioadei fixe dobânda va fi IRCC + marja fixă de 2,50%, este suficient să consultați valoarea actuală a IRCC pentru a obține o imagine orientativă asupra dobânzii care vi s-ar aplica dacă perioada fixă s-ar încheia astăzi.
Această estimare nu vă oferă doar o cifră. Ea vă oferă timp pentru a analiza impactul asupra bugetului familiei, pentru a discuta cu banca și, dacă este necesar, pentru a compara și alte soluții existente pe piață.
Ce ar trebui să faceți cu 3-6 luni înainte de expirarea perioadei cu dobândă fixă
Dacă perioada cu dobândă fixă se apropie de sfârșit, nu așteptați notificarea băncii. Cu câteva luni înainte puteți face câteva verificări simple care vă vor ajuta să evitați surprizele și să luați decizii în cunoștință de cauză.
În primul rând, recitiți contractul de credit și identificați formula dobânzii aplicabile după expirarea perioadei fixe. Verificați care este marja fixă a băncii și ce indice de referință se aplică (IRCC).
În al doilea rând, consultați valoarea actuală a indicelui de referință. Chiar dacă acesta se poate modifica până la expirarea perioadei cu dobândă fixă, veți putea obține o imagine orientativă asupra dobânzii care vi s-ar aplica dacă trecerea la dobânda variabilă ar avea loc astăzi.
Este important să verificați însă și care este indicele prevăzut în contractul dumneavoastră. Creditele mai vechi sunt, de regulă, raportate la ROBOR, în timp ce majoritatea creditelor noi acordate după introducerea IRCC, în anul 2019, utilizează acest indice de referință.
În cazul contractelor bazate pe ROBOR, verificați nu doar valoarea indicelui, ci și scadența utilizată de contract (de exemplu ROBOR la 3 luni sau la 6 luni), precum și periodicitatea cu care banca actualizează dobânda.
În cazul contractelor bazate pe IRCC, situația este mai simplă. Creditele noi utilizează indicele IRCC, introdus în anul 2019, iar acesta este actualizat pe baza mecanismului prevăzut de lege și aplicat conform contractului de credit.
Nu în ultimul rând, nu vă limitați la verificarea indicelui de astăzi. Încercați să înțelegeți și evoluția sa din ultimii ani. Chiar dacă nimeni nu poate anticipa cu exactitate nivelul viitor al dobânzilor, analiza evoluției indicelui vă poate ajuta să evaluați dacă bugetul familiei poate susține o eventuală creștere a ratei și dacă este momentul să analizați din timp alternative precum refinanțarea sau renegocierea condițiilor creditului.
Apoi, analizați dacă noua rată este compatibilă cu bugetul familiei. Dacă diferența este semnificativă, nu așteptați apariția dificultăților financiare. Solicitați din timp o simulare băncii și analizați toate opțiunile disponibile.
Nu în ultimul rând, comparați oferta actualei bănci cu ofertele existente pe piață. Uneori, refinanțarea poate reprezenta o soluție avantajoasă, însă înainte de a lua o decizie trebuie analizate toate costurile pe care aceasta le implică.
Nu vă uitați doar la rată
O greșeală frecventă este aceea de a compara exclusiv valoarea noii rate lunare.
În realitate, o rată mai mică nu înseamnă întotdeauna un credit mai avantajos. O refinanțare poate presupune costuri suplimentare, precum comisioane de acordare, cheltuieli legate de constituirea unei noi ipoteci sau alte costuri administrative, care trebuie avute în vedere înainte de semnarea unui nou contract.
La fel, prelungirea duratei creditului poate reduce rata lunară, dar poate conduce la un cost total mai mare al finanțării.
Tocmai de aceea, orice decizie trebuie analizată în ansamblul ei și nu doar prin raportare la suma pe care o veți plăti în fiecare lună.
Concluzie
Expirarea perioadei cu dobândă fixă nu este un eveniment neprevăzut și nici o modificare surprinzătoare a contractului de credit. Este o etapă prevăzută încă din momentul semnării acestuia.
Cu cât verificați mai devreme formula dobânzii și estimați impactul asupra ratei, cu atât veți avea mai mult timp pentru a analiza opțiunile disponibile și pentru a lua cea mai potrivită decizie pentru bugetul familiei.
În relația cu banca, timpul este unul dintre cei mai importanți aliați ai consumatorului. Folosiți-l înainte ca rata să vă oblige să luați decizii sub presiune.
Expirarea perioadei cu dobândă fixă nu trebuie să fie un moment de surpriză, ci un moment de pregătire. În cazul unui credit ipotecar, cele mai bune decizii nu se iau atunci când apare problema, ci cu câteva luni înainte ca aceasta să apară.
